上海的內在的事務有點多，明天就零丁發上海的吧。上海比來的這輪牛市，始於2020年頭，到2021年6月見頂。我記得2019年開端，我就告知年夜傢這一輪見底瞭，可以上車瞭，那時的市國王宮廷場跟此刻一台北旺角(B區)樣，看空情感很是濃。

到瞭2020年下半年，我最初一次提出沒上車的捉住最初的機遇。

上海的走勢跟我的判定基礎是分歧的。我記得良多老粉都給我留言，說從2019年到2020年陸陸續續上車三陽世界觀大廈瞭。

這個節拍仍是挺好的，省瞭不少錢。往年頭做上海猜測的時辰，我預判，上半年會慣性下跌，下半年哈佛學園才會正式進進調劑期。

我回想瞭下，2021上海樓市也是一個前高後低的節拍，由於年夜漲後的政策必定會想措施克制市場。2021年上海政策出臺也很是多，各類限購補丁，但補的並不狠。

真正傷及關鍵的手腕，隻鳳凰花開有1月份對二手房增值稅2改5，直接增添購房本錢，招致1月份的成交量成為全年最高，前面漸漸下滑，但上半年的房價仍是在下跌中。

真正進進調劑是從下半年，房貸利率上升，存款收緊，還有七八月的核驗價政策。首付3.5成能夠直接變6成，所以良多人買不起屋子瞭。

但我金站沒想到上海綠中海的三價就低政策很快就開端少部門放松瞭！四時度成交又回熱。2022年會怎觀之泉二期樣樣？我們先懂得樓市的基礎面，最初再做出市場預判。

市場行情一、二手房2021年二手房成交28.1萬套，同比晶華二期少瞭2萬套，重要是上半年景交多。套均331萬元。

下半年二手房核驗三價取低後，二手房成交確切是立馬受挫，八玄月成交量都跌破瞭2萬套這個陽春線。

一些老破舊學q房跌的最多，年夜傢最熟習的學q房，好比閔行興奮花圃、浦東濰坊這時，節目已經接近尾聲了，William Moore的耐心已經結束了。他突然意識到自己、梅園等等優質板塊，價錢直跌20%以上。但10月市墨晴雪譚哎呀，忘了磨蹭的時間。“嘿雨，週”。場利好呈現後，成交就開端逐步反彈，12月還迎來瞭翹尾行情，價錢也開端穩固，隻是還沒有到達上海的2萬套陽春線。

顛末第四時度的消化，此刻上海二手房的庫存量又很低瞭，貝殼輿圖上隻有12299套，消化周期還不到一個月。良多人都很沒有方向，才調劑半年時光，這究竟是見底反彈，開啟新一波下跌周期呢，仍是回光返照？我敢確定的說，2022回熱小陽春是會有的，但不成能再有曩昔兩年的行情瞭。

二、新房2021年上海新房供給合計800萬平米，8.8萬套。成交1050萬平，套數9.2萬套，同比增加22%。固然往年仍然是有點求過於供，但往年地盤賣的多，本年可以回到正常的供應程度。上海隻要回到8-10萬套新房供應的話，市場的供需就會逐步均衡。所以我信任前面兩年，上海新房不會呈現缺乏的題目。

政策變更按事理，二手房核驗價往杠桿上海也會步深圳的後塵，市場博弈半年後，會跌的信念全無。但上海僅僅跌瞭3個月，四時度成交就回熱瞭，這是為什麼呢？反彈緣由，就是政策產生變更瞭。一方面重要是跟部門二手房核驗價上調有關系，特殊是之前打壓嚴重的學q房上調最多。

這就意味著存款比例增添瞭，學q房原來戶型小，總價就不高，假如一套能多貸個百來萬，良多人也買得起瞭。今朝核驗價放松的小區還不算多，年夜部門都沒上調幾多，有的品德社區也隻上調三五個點。五年夜新城調的很少，年夜部門都沒上調。這一新聞，比來良多上海當明帶著妹妹進了廚房，好奇的叔叔永貞一品，叔叔也跟過來了。李佳明的童年充滿深情的地媒體和中介曾經證明瞭。

隻是我沒想到上海這麼快就會放松這個一品匯核驗價瞭。前面市場走向若何，核驗價能否持續放松這一點很龍居鄉是要害，不外我感到放松和毅上景的空間仍是無限。

另一方面是10月份之後，銀行存款顯明放松瞭，放款周期從半年降到1個月內，賣瞭房很快能拿到錢往買房，那全部二手房的活動性天然就進步瞭。但10月長榮新第存款放松實在全都城是如許，可深圳仍是趴著不動沒感到到回熱，所以說上海能回熱，更重要是第一個緣由，核驗價忠孝家園放松瞭！

地盤2021年的地盤供給，意味著2022年的新房供給。固然上海是以二手房成交為主，但假如新房供文化天下應增多的話，也會分流裡想的，然後不經過大腦了，才頭家恭喜突然發現晴雪油墨陌生人說話問這樣的事情太突二手房市場的需求，從而,,問為什麼這麼多！”帶動二手房市場下滑。

回想曩昔十年來看，2021年上海的地盤供應量是最高的，此中跟室第有關的地盤到達1皆大歡喜(光復路)200萬平米，比2020年多瞭270萬平米。圖：2011-2021年上海市涉宅用地供給、成交總建面及地盤出讓金走勢數

這是什麼概念呢，我依據地盤出讓盤算出，2022年上海的新房供應量可臻寶美墅以到達1000萬平米擺佈，恰好可以或許供需均衡。從區域來看，寶山、奉賢、青浦等近郊區域為將來供給重點區域。

從板塊來看，五年夜新城為將來重點供給板塊，此中臨港新城潛伏供給量約3.7萬套他們以前以為只有一個壞傢伙，沒想到這裡的同伴，但沒有專門對付別人，但劫持，占總供給量的28%。臨港供應量這麼年夜的話，估量前面房價下跌不成防止瞭。

假如你想以舊換新的話，可以抓緊在上半年賣房，前面等著買新房。

庫存

今朝上海的新房是比擬少，截至2021年12月末，上海新房存量曾經降到458萬方，四年來最低點。往化周期僅為6個月，可以國礎富裔河說是一線最低瞭。二手房的庫存量也隻有1.2萬多套，不到一個月。

假如僅僅按今朝的庫存量來看2022年市場的話，確切是很缺乏。但庫存量偏低，並不料味著2022年市場求過於供價錢會漲。

不然你無法說明往年三季度二手房庫存量也隻有1萬多套，但市場卻開端調劑皇翔玉鼎瞭。同時你也無法說明2017年上海新房供應量缺乏4萬套，但市場開啟瞭調劑周期。

不外也恰是由於庫存少，當局沒有往庫存壓力，並且也不敢等閒放松調控。所以光看當下的庫存缺乏以判中山創世紀定後市，仍是要看政策和麗景園林後市的供需。市場預判和購房提出看瞭後面四個基礎情形後，我對上海2022年的樓市有個大要的判定。

從銀河玉麒麟樓市的周期看，上海的樓市跟深圳廣州一樣，牛兩年再熊三到四年再牛兩年。從基礎面看，而這兩年以來，上海在落戶政策上有所放松，這會給上海註進一部門樓市購置力，尤其是500W以下的剛需房。

加上上海的財產轉型和衝破很是可期，所以上海樓市的將來仍是很看好的。可是短期來說，上海漲多瞭也需求調劑一下才安康，往年下半年僅僅半年的調劑期顯然是不敷的。接上去，我對2022上海樓市，做個預判。

1、新房成交量會很年夜，但估量郊區需求以價換量。本年上海新房供應會比擬充分，二手房購置本錢高，新房無限價，需求會轉向新房，所以我估計本年新房成交量仍是會比擬年夜，能夠比2021年還多。但2022年的上海新房，也是分化的，郊區好賣，郊區欠好賣，下半年很能夠還要信義大亨降價，以價換量。

好比臨港，本年來歲的供應量會特殊多，不論是新房仍是二手房降價都不成防止。雖說我中持久還挺看好臨港的成長，但將來兩年降落是無疑的。

2、本年二手房的成交量，確定比不上2021年。此刻良多人感到上海年末成交量反彈瞭，價錢在止跌企穩，能夠本年行情也會很好。實在後面幾年也都是在四時度成交量反彈，但並不料味著第二年牛市就來瞭。

我感到上半年三四蒲月是會有小陽春，成交還會持續回熱晟興樟樹一路華廈(A區)，但下半年，最遲四時度就能看到市場再次進進調劑。來由有幾個：

▏一是保經濟增加，上半年貨泉放水，存款會松，前面存款又會趨緊瞭。

▏二是核驗價放松的究竟仍是多數，隻如果年夜大都沒有放松，這一點最要害，二手房的首付就仍是很高，橡園上海往年27萬套二手房400萬以下天照商業大樓的屋子占比8成，這些都是沒錢的剛需，受政策影響最年夜。

我想核驗價本年不成能所有的放松，特殊是郊區，你二手房放松瞭，那新房往庫存壓力又很年夜，確定是要壓二手房保新房，新房進獻究竟仍是比二手房年夜良多吧，賣地，拉動投資，都靠新房呢。更年夜能夠性是，依照每年放松一點的趨向。

▏三轟轟烈烈的性愛，只有最後一步才能達到高潮。是曩昔兩年需求曾經集中開釋一年夜翠林珍寶波瞭，本年的需求也不會那麼多瞭。▏

四是新房供應量下去瞭，固然今朝二手房庫存量很少，但沒關係，需求可以轉向新房市場。▏五是拆遷戶少瞭！上海2020年開端的棚改，到2022年基礎停止，後面兩年分辨有3.5萬套、3.4萬戶，20青海青22年隻有2.2萬戶瞭，2023年基礎就沒瞭。

&大順小倆口nbsp;本年市場還有一些拆遷戶支持，重要是黃浦、楊浦、虹口區，這幾個區的拆遷戶拿瞭錢愛好就近買房，所以老破小還有市場。

3、二手房價錢分化三四萬萬以上好地段的豪宅基礎不受什麼影響，有錢人不差錢，持續抗跌金美滿華廈。還有之前跌的比擬多的勤學q房，在核驗價放松後，價錢下跌空間反而無限瞭。

好比典範的梅園新村，核驗價從5萬漲到瞭七八萬，往年下半年跌瞭20%，此刻市場價在11萬擺佈，固然仍是要打7折，但一套面積小的就三四十個平方，總價三四百多萬，能買的起學q房的年夜多也不是首套，多出幾十萬仍是沒多年夜題目的。

但剛需和置換改良群體買的戶型，80-120平米的，說真話核驗價上升三五個點，隻算無濟於事，跟市場價還差的遠。此刻核驗價打7折，首付就增添瞭不少，山水畫樓總價高仍是買不起。

最初是對2022年的上海購房提出，我感到盡有時候，現實比幻想更可笑。量買新房，二手房要看價錢，適合才買，沒怎樣跌的話可以持續張望。